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【博文有约】第53期 杰出校友阳光城集团执行副总裁吴建斌专访

2018年10月30日 17:19  点击:[]


[嘉宾介绍]吴建斌,本科毕业于西安交通大学(原陕西财经学院会计系),后获得澳门科技大学工商管理硕士及博士学位。曾先后担任中国海外集团有限公司常务董事、财务总监,碧桂园执行董事、财务委员会主席、执行委员会成员及首席财务官,第十一届陕西省政协委员。

现任阳光城集团执行副总裁,西安交通大学、上海对外经贸大学兼职教授及阳光学院商学院名誉院长。曾获由中国总会计师杂志社、中国CFO国际峰会于二零零八年及二零零九年颁发的“改革开放30年财务管理成就奖”及“建国60周年中国财务价值领军人”,拥有三十年企业财务、会计、投资运营及信息化管理经验。

1、学长,您在博鳌论坛上提出“房地产没到冰河期”,而最近整个房市政策收紧,楼市转冷,以往楼市传统销售旺季“金九银十”在今年也未能实现,那从现在的情况来看,您认为房地产是否达到了冰河期,会不会到达冰河期?

现在关键的问题是市场信心不足。信心不足可能来自两方面原因:

第一,国家对房地产市场的打压越来越严厉,没有放松的迹象,硬把需求压了下来。其实,房地产业跟国民经济大概有五六十个行业是相关的,它支撑国民经济6%到7%左右的增长,理论上来说,国家应该极其依赖房地产行业,因为目前别的行业还取代不了它。但是,百姓确实觉得房价太高,政府也觉得房价太高,而政府只能靠打压迫使房地产市场降温,因而采取的一些行政手段也是没办法的办法。如何使房地产市场平稳、理性,长期而言,唯有靠市场机制来实现;

第二个方面,中美贸易摩擦的影响。中美贸易战才刚开始,依照特朗普商人的做法,没有个三五年是不会结束的。这对中国经济的扰动非常大,已经直接导致中国股市下跌,人民币贬值,老百姓对情景堪忧。

至于房地产是不是到了冰河期,我认为冰河期是没到的,但到了寒冬期。如果到了冰河期,情况会十分严重,市场没有购买力,一片萧条,房子根本卖不出去的,经济会一塌糊涂,时间拖得更长。冰河期短期内是看不到的,但我以为到了寒冬期。表现出以下几个特点:第一,就是行业的增长速度方面,原来地产公司的增长速度差不多每年都是在百分之四、五十,现在可能保持有少许增长就非常不错了;第二,就是利润率的绝对下降。因为最近房企狠抓现金流,都要降价,所以利润会吃掉一大块;第三,就是房企每家的资金链非常紧张,资金紧张源于融资难、销售难。用“冰河”这个词来形容,就说明了对中国经济的影响真的是非常大了,但目前还没有到这个地步。

2、万科在国庆前的秋季例会上喊话“活下去”,提出“回款比利润更重要、现金为王”的观点,对于万科的这个动作和策略,您是怎么看待的?

其实除了万科,很多公司都在内部大喊“活下去”。这也是因为信心不足,房地产企业失去了方向,只能积极回款。为什么这么讲?有以下两方面原因:其一,今年因国家去杠杆政策的严厉实施,房地产公司的融资越来越难,融资途径越来越窄;其二,在此政策影响下,销售越来越难,很自然,现金回款就难了。这种情况下,万科作为房地产的龙头首先发声,也很正常。其实所有企业都在喊了,只是未公开而已,或者公开了,影响力较小而已。

3、随着一线城市房地产市场趋于饱和,房企对中西部地区关注度提升,今年西安也因为人才引进政策导致房价飞速上涨,您认为西安短期与长期的房地产行业会有怎样的发展和变化?阳光城集团在西安也有许多投资建设,您是怎么看待阳光城未来在西安的投资发展?

首先,我不太认同一线城市房地产市场趋于饱和。一线城市房地产的需求量是非常大的,只是现在的问题是想买房的人买不了。国家对买房资格进行了限制。现在出现的各方面成交下降,主要是国家政策性的打压导致的。下降只是假象。

然后,讲到西安的市场。西安的市场需求量也很大。西安市的规划是把西安市变成中国西部的大都市,为此,就要用各种政策吸引人到西安去定居,所以从去年到今年引进人才数十万人,这些人来了后首先要买房,假设一半人买房,那就需要十几万套,哪里有这么多房源呢?也因此,房价涨了百分之三十到五十,很合理的事情。但这过快的增速又跟中央压制房价的政策不一致。这便是矛盾。如果这一问题回到市场经济,问题就迎刃而解。但如今回不到真正意义的市场经济,就不知道会发生什么事了。

阳光城集团今后在西安的发展也取决于西安市政府的政策。今天公司开会时我得知,如果西安市房地产政策持续收紧,限制条件太多,公司也可能会减少在西安市的投资。众所周知,资本有两个特性,一是追逐利润,二是流动性。哪里有利润,资本就去哪里投资。本地市场如果没有发展潜力,企业就会流动到其他市场。例如,我们可以在西安周边城市,如渭南、安康、汉中等。因为这些城市限制条件相对较少,回笼现金的周期相对较短,也许去这些城市投资更有利于公司的发展与壮大。

4、学长,阳光龙净集团是阳光集团的母公司,经营范围涉及环保、教育、地产、金融、物产、资本六大部分,今年7月上榜世界五百强公司。最近正值地产企业的招聘季,从您的角度,您能给学弟学妹介绍一下阳光龙净集团的发展现状和前景吗?

先来谈发展现状。在2017和2018年,阳光控股都上榜了世界五百强公司,都达到了年销售额250亿美金以上。阳光控股集团涉及六大产业:房地产的总部在上海,旗舰是阳光城集团,是一家上市公司;龙净环保的总部在福建,在环保领域排在行业前三,也是一家上市公司;教育产业涵盖幼教、基础教育高等教育,在教育领域是佼佼者;物产产业就是国际贸易,此外还有银行业和资本股权投资业。公司目前员工15,000人。业务遍布全国。公司往年作校招,都是以清华、北大、复旦和同济等名校为主,今年首次加入了西安交通大学。

给西安交大学子讲一下加盟阳光控股的发展前景。公司坚信发展是靠人才的,会制定详细的人才培养计划。表现优秀者2到3年,可晋升至中级管理层。我们做领导的,会亲自带员工,安排培训。在公司接触面会很广,且六大产业板块之间可互相调动,会去最适合的板块发挥才能。

5、交大正在建设产学研结合的创新港,作为重要人文学科的经济专业也将在其中发挥重要的作用。那么同样作为房地产行业的知名公司,阳光控股集团是否会和学校再进一步深化合作?

阳光城集团肯定是愿意与学校进行产业之间的深度合作的。

如果学校能从政府争取一些有利的条件进行合作,这样的合作我们是期待的。但学校毕竟不是企业,决策的流程比较长,比较注重政策、安全等问题;而企业会更注重资产的增值保值,增长,注重效益。因此在与学校的合作方面,大的方向没有问题,但实际落地可能会比较困难。与企业合作,我建议重点是学校要找到可以合作的地方,既要保证学校自身的需求,又要思考学校能给企业带来什么。

6、学长,您以前在中海工作了30多年,又在2014年加入碧桂园,到2017年离任加入阳光城,这三个公司各自的特点是什么,您在工作变动当中是如何来进行考量的呢?

三家公司的差别其实很大。

中海是央企,从香港市场成长起来,过去市场化运作的程度很高,但当下决策运营等方面都受到了国家政策的管制。我在碧桂园的三年里,见证了碧桂园高速发展。我把原来国企的一些好做法带到了碧桂园,碧桂园发生了很大的变化。我想要不断地尝试一些新东西,来写出更好的文章,所以2017年离开碧桂园去了阳光城。这两家企业有显著的不同。阳光城把顶层设计成三层:决策层,运营层和监管层这是现代企业管理的“三权分立”的做法,这三层互不干预,各自有各自的目标和职责范围,平时都在独立运行。这三家都是世界500强,我看到的是它们通向世界500强的路径不同,但都很成功。而路径不同的最大差别则是公司治理的不同。

7、学长,您作为国内房地产行业知名的财务官,先后在中海、碧桂园、阳光城进行财务制度的改革,为企业发展奠定了科学合理的财务基础。您认为要想成为优秀的CFO需要必备哪些素质?对于同方向的学弟学妹们,您有没有什么建议和指导?

我觉得有两个因素蛮重要的。

第一个因素就是学习,活到老学到老。30多年前,我从大学毕业到现在,就感觉知识的变化太大了。要成为一个优秀的CFO,会计、财务管理方面的知识是必须具备的,除此之外,投资、宏观经济、金融、战略管理知识也要具备。以我自己的经历来说,跨界的知识也要懂。越往上走,对知识的综合需求量越大。决策的基础是脑海里已经沉淀许久的知识。因此一路要不断地学,围绕着你的业务,涉及到的领域都要去学习;

第二个因素是健康的身心。身体是革命的本钱,没有健康的身体在工作上有可能会有心无力。而乐观的心态、旺盛的精力和激情与工作的状态息息相关。

因此我对大学生的建议就两点:一生要不断地学习,一生都要把身心健康放在重要地位上。

8、我们了解到,您不仅是一位优秀的房地产行业的财务专家,还是一位作家和摄影师,那您是怎样平衡工作和工作之外的生活爱好呢?

就是只做重要的事情。

我认为我重要的是就三项:第一,把工作做到极致。第二,把工作中获得的感悟变成文字。第三,为了长期支撑这两件事,把身体锻炼好。当然,锻炼身体有很多方法,摄影就是我锻炼身体的选择。摄影既能锻炼身体,又能陶冶情操。当然,一切的一切,都要做到自律。自律的人,才能获得最大的自由,把所有的时间精力集中在最重要的几件事上,找到自己的兴趣点,乐在其中,因此,不取得一点成就都是不可能的。

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